Siết quản lý, loại chủ đầu tư “tay không bắt giặc”

Tại TP.HCM đang tồn tại hàng trăm dự án bỏ hoang, gây lãng phí lớn.

Tại TP.HCM, nơi được xem là tấc đất, tấc vàng, đang tồn tại hàng trăm dự án bỏ hoang, gây lãng phí lớn. Mặc dù UBND Thành phố đã nhiều lần ra văn bản, yêu cầu các sở, ngành tiến hành rà soát, quyết tâm thu hồi, nhưng đến nay, nhiều dự án vẫn “trơ gan cùng tuế nguyệt”.

Chẳng hạn, tại khu đất rộng 60 ha ngay góc đường Lê Văn Lương với hẻm 1079 (huyện Nhà Bè), do Công ty cổ phần Phát triển Nam Sài Gòn (Sadeco) làm chủ đầu tư, được cho là có vị trí vàng, nhưng đã lâu chỉ thấy cỏ mọc um tùm.

Người dân sống gần đây cho biết, dự án này bắt đầu giải phóng mặt bằng từ những năm 2000, thế nhưng đến nay vẫn không thấy xây dựng gì.

Ngay các quận trung tâm TP.HCM, nơi giá mỗi mét vuông đất lên đến hàng tỷ đồng, cũng có cả ngàn mét đất “kim cương” bị bỏ hoang. Điển hình như khu đất có vị trí đắc địa nằm tại số 104 – Nguyễn Văn Cừ (phường Nguyễn Cư Trinh, quận 1), rộng 2.750 m2, được UBND TP.HCM giao Tổng công ty TNHH MTV Bến Thành (Ben Thanh Group) xây dựng Dự án khách sạn IBIS Ben Thanh Palace. Dự án có quy mô 18 tầng, cung cấp 88 căn hộ dịch vụ, 338 phòng khách sạn và 4 sảnh tiệc. Tuy nhiên, hơn 10 năm qua, Dự án vẫn bất động.

Tương tự, khu đất 1 Bis – 1 Kep Nguyễn Đình Chiểu (quận 1) rộng hơn 18.000 m2, tọa lạc tại 2 mặt tiền Nguyễn Đình Chiểu – Nguyễn Bỉnh Khiêm đã “đắp chiếu” suốt 26 năm qua.

Theo tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư, năm 1995, khu đất này đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt làm khu tái định cư cho việc giải tỏa nhà lụp xụp ven kênh Nhiêu Lộc. Khu đất dự kiến xây 365 căn chung cư, 38 căn nhà phố liền kề, 112 căn nhà ở cao cấp.

Tháng 4/2004, UBND TP.HCM điều chỉnh dự án, tăng số căn hộ lên thành 816 căn, sau đó chấp thuận chủ trương cho Công ty TNHH MTV Bến Thành liên doanh với Công ty cổ phần Đầu tư Sao Thủy thành lập Công ty TNHH Bến Thành – Sao Thủy để thực hiện dự án. Chủ đầu tư đã thi công hoàn thành phần tầng hầm, nhưng sau đó phải tạm ngưng do vi phạm về lĩnh vực xây dựng và bị người dân khiếu nại do hỗ trợ đền bù, tái định cư chưa thỏa đáng.

Cách đó không xa là Dự án Sài Gòn One Tower dở dang, nằm chơ vơ hơn chục năm qua. Với diện tích 6.672 m2, theo thiết kế ban đầu, tòa nhà sẽ có khối đế là trung tâm thương mại dịch vụ cao 6 tầng, khối văn phòng đạt chuẩn quốc tế với 34 tầng và khối căn hộ cao cấp. Dự án có tổng mức đầu tư khoảng 256 triệu USD (tương đương 5.000 tỷ đồng), từng được kỳ vọng là một trong những tòa cao ốc biểu tượng tại TP.HCM. Thế nhưng, được khởi công từ năm 2007, đến cuối năm 2011 dự án đã ngưng thi công đến nay.

Nguyên nhân chính dẫn đến nhiều dự án bị đắp chiếu là do bất cập trong quản lý của các doanh nghiệp đầu tư dự án và những khó khăn nảy sinh trong quá trình hoạt động như vấn đề về vốn chủ sở hữu – là cấu phần vốn vô cùng quan trọng trong nguồn vốn hoạt động của các doanh nghiệp đầu tư vào dự án bất động sản.

Chủ sở hữu “mỏng vốn” dẫn đến dự án bị đình trệ khi chính sách tín dụng có biến động, thị trường có biến động, dẫn đến chủ đầu tư thiếu vốn thực hiện dự án bởi phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay tín dụng, vốn huy động. Hơn nữa, vốn chủ sở hữu yếu, lệ thuộc vào vốn vay tín dụng, vốn huy động cũng là một căn nguyên dẫn đến giá bất động sản bị đội lên cao.

Để loại bỏ chủ đầu tư “tay không bắt giặc”, mới đây, Bộ Xây dựng đã đề xuất bổ sung quy định về điều kiện áp dụng đối với các chủ đầu tư dự án kinh doanh bất động sản là phải có vốn chủ sở hữu không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô dưới 20 ha, không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô từ 20 ha trở lên khi thực hiện từng dự án.

“Quy định này nhằm thống nhất với quy định của pháp luật về đất đai (Khoản 3, Điều 58, Luật Đất đai 2013) và pháp luật về đầu tư (điểm c, Khoản 1, Điều 33, Luật Đầu tư 2020), yêu cầu các chủ đầu tư dự án phải có năng lực tài chính để thực hiện dự án nhằm tránh tình trạng bỏ trống dự án, không triển khai hoặc chậm triển khai thực hiện sau khi được Nhà nước chấp thuận vì không có năng lực tài chính”, đại diện Bộ Xây dựng cho biết.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn luật sư TP.HCM đề xuất, để hạn chế tình trạng chủ đầu tư “xí phần” rồi bỏ hoang, cần quy định chi tiết về việc thẩm định năng lực tài chính của chủ đầu tư trên cơ sở tổng vốn chủ sở hữu và tổng số dự án đầu tư. Xác định khả năng thanh toán (góp vốn) vốn chủ sở hữu trên các chỉ tiêu cụ thể. Quy định dự án cần có tài khoản ngân hàng riêng quản lý nguồn vốn của dự án để giám sát dự án trong khâu hậu kiểm sau đầu tư.